物業進軍環衛市場，對市場化環衛企業沖擊幾何？

時間：2020-07-17 17:25

來源： E20水網固廢網

作者：李少甫王妍

　　2016年以來，環衛市場化進程加快，環衛市場化企業數量激增。同時隨著環衛業務橫縱向一體化發展，市場參與主體也愈發多元化。E20研究院持續對環衛市場參與主體進行分類研究，根據各主體的業務類型、參與環衛業務的形式等，我們將環衛市場參與主體主要分為六類：市場化環衛企業、物業保潔市場化延伸、市政綠化市場化延伸、固廢水務A方陣擴張、地方環衛企業市場化、車輛裝備市場化延伸(見下圖)。其中值得注意的是自2017年以來，物業保潔類企業的占比越來越大。由于業務內容一定程度上的重合，由居民生活服務的社區空間轉向公共市政服務的城市空間，物業企業向環衛市場化的戰略延伸由來已久，而近期愈演愈烈，環衛市場化的競爭激烈程度可見一斑。

(E20研究院數據中心制圖)

　　物業企業進軍環衛市場存在一定必然。

　　從環衛業務角度來看，E20研究院將環衛產業鏈縱向分為三部分：前端-垃圾產生源(垃圾分類)、中端-清掃保潔、收運、轉運、末端-垃圾處理。而從物業業務角度來看，物業服務一般包括三個主要方面，即工程、清潔、安保，其內容涵蓋物業公共區域、設施等的維修、養護、管理，公共區域或場所的清潔衛生、垃圾收集、清運、污水管道疏通、公共綠化養護和管理等，停車管理、公共秩序、日常巡邏等多方面。可以說物業區域就是一個小型社會，物業服務內容一應俱全，就是區塊化的城市服務。因此頭部物業企業早已提出“物業城市”等概念，以期將服務擴大至城市管理和城市服務。而擴大后的清潔服務便是環衛基礎業務(清掃保潔及垃圾清運)。

　　物業服務中的保潔服務，其服務內容與環衛的清掃保潔業務內容重疊程度較高;而部分物業的服務內容也包括將服務范圍內的垃圾(不限于生活垃圾)收運至環衛管理部門指定的地點(一般為垃圾樓或中轉站)，與環衛的垃圾收運業務內容極為相似。因此物業企業進入環衛市場是由垃圾產生環節(小區內)向垃圾的流轉環節拓展，屬于縱向擴張，主要參與的是前端垃圾分類及中端環衛服務項目。

　　雖然業務內容相似，但商業模式卻不盡相同，因此也存在不確定性。

　　首先是服務對象的不同。物業服務的對象(用戶群體)為小區業主或樓宇單位(含學校、單位等)，也就是說其主要商業模式為toC或toB的模式，由使用者付費。而環衛業務(無論是否市場化)則主要面向城市政府環境衛生管理部門，因此主要商業模式為toG的模式，由政府購買公共服務，資金來源為政府付費(財政預算)。不同的商業模式其項目開發、運營、管理以及企業發展路徑均有所區別。

　　其次是服務場景的不同。物業服務的場景多為封閉環境，如小區、樓宇、學校等。封閉的環境意味著管理難度相對較低，用戶需求相對固定，可以通過標準化的作業模式及評價體系進行管理。同時，封閉的環境帶來的另一方面則是使用者群體相對固定，用戶感知易于培養，但維系則對服務質量的持續提高有較高要求。相反環衛服務的場景多為開放環境，如街面、路面等。開放的環境使得管理難度較高，較難制定標準化的作業模式及評價體系。另外，開放的環境也使得使用者群體流動性較大，用戶感知主要靠“第一印象”，對服務質量的要求極高。環衛服務相對開放的服務場景也意味著服務邊界不如物業服務般清晰，也給管理帶來更大難度。環衛服務普遍服務范圍較大，服務人員也較物業服務更多。綜合來看，服務場景的不同帶來管理難度的差異。

　　當然，此處僅就物業的環境衛生管理業務與環衛服務進行直接對比，物業仍有諸多其他日常管理、維修服務等與環衛服務性質相差較遠的服務內容。物業服務的綜合管理能力較強，但僅就環境衛生管理一項來看，由封閉場景擴展至開放場景則需要更高的管理能力。因此，物業企業涉足環衛在規模較小的范圍內較易，但一旦形成一定規模，便面臨著管理體系的系統化變革，存在一定難度。物業企業戰略延伸到環衛市場化仍將面臨巨大挑戰。

　　近日，E20研究院對2020年1~6月環衛項目中標情況進行分析(詳情請點擊：環衛影響力企業業績榜半年盤點，盈峰中聯領跑北控緊隨)，E20研究院研究發現，2020年上半年，環衛市場化服務項目中，由物業公司中標的項目數量約占到整體的20%，涉及物業公司的數量約為800家。其中不乏有碧桂園生活服務集團股份有限公司、保利物業發展股份有限公司等物業龍頭的身影。

(E20研究院數據中心制圖)

　　對物業公司中標的環衛項目進行七大地理區維度劃分，物業公司中標環衛項目中最多的地區為華東地區，約占到整個物業中標環衛項目的近50%。其次是華北和華中地區，而環衛市場所聚焦的華南地區，由于專業的環衛服務企業競爭激烈，物業公司中標環衛項目的數量相對較少。

(E20研究院數據中心制圖)

　　從服務年限和年服務金額維度來看，此類物業公司中標的環衛項目多以小項目為主，服務年限多在3年及3年以下，年服務金額多在500萬及以下。也就是說，在環衛市場“二八分”的格局中，絕大多數物業公司中標的環衛項目僅是其中的“小而散”部分。從側面證明了大多數物業企業在集中程度更高、服務范圍更大、服務內容更廣、管理難度更大的環衛一體化項目競爭當中并無優勢。而年服務金額在500萬以上由物業企業中標的環衛項目僅占由物業公司中標全部環衛項目數量的16%，多由體量相對較大的物業企業拿下，這個現象也與物業企業類型及業務拓展方式存在一定關聯。

編輯：趙利偉

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